海外賃貸不動産の確定申告

2019年11月19日 2021年3月4日松永篤

松永篤

海外不動産投資などで、日本の居住者が海外の不動産から家賃収入を得ている場合や、その不動産を売却して利益が出た場合には、原則として日本で確定申告が必要です。

海外不動産の確定申告について、注意点をまとめました。

居住者・非居住者の判定

居住者（永住者、非永住者）か非居住者かによって、海外不動産にかかる日本の税金の取り扱いは異なります。

下のフローチャートで、ご自身がどの区分に該当するか確認してください。

通常、日本に住んでいる日本人の方であれば、永住者に該当するため、判定は必要ありません。

しかし、外国から来た外国人の方などは、どの区分に該当するか検討しなければなりません。

所得税の課税方法には「総合課税」「申告分離課税」の2種類あります。

総合課税とは、個人の給与所得などの各種所得を合計して税金を計算する方法のことです。一方、申告分離課税とは、他の所得とは分けてその税金を計算する方法のことです。

原則、海外不動産を賃貸している場合は「総合課税」、売却した場合は「申告分離課税」で計算します。

居住者（永住者、非永住者）、非居住者に区分して賃貸物件の課税関係を下の表にまとめました。

居住者（永住者、非永住者）は「総合課税」で不動産所得の計算を行います。

注意すべき点は以下の4つ。「4.外国税額控除」については、この記事の下部で解説しています。

非永住者は、日本国内において支払われたもの及び国外から送金されたものに課税されます。

日本国内において支払われたものとは、海外不動産の賃貸料で、非永住者の国内にある預金口座に直接振り込まれたものなどをいいます。
参照：所得税基本通達7-4

なお、年の途中で非永住者から永住者になったとしても、非永住者の期間中に国内払い、国内送金されたものは申告をしなければなりません。

不動産所得は、日本国内の不動産と同じように、1年間の家賃収入から必要経費を差し引いて計算します。

このとき、外貨建の所得を日本円に換算するレートは、TTM（仲値）が原則です。

例外として、継続適用を条件に、収入はTTB（仲値－為替手数料）、必要経費はTTS（仲値＋為替手数料）を使うこともできます。

海外不動産の確定申告であっても、青色申告ができます。

青色申告は税金上のメリットが大きいです。まだしていないようでしたら、申請しておきましょう。

ただ、申請には提出期限があります。期限を過ぎると、その年分は青色申告できないので注意してください。

非居住者の海外不動産の賃貸は非課税です。

ただし、日本国内の不動産は、賃料受領の際に所得税20.42%の源泉徴収（確定申告で清算）が行われる点に注意してください。